در چند سال گذشته با سونامی قیمت مسکن مواجه بوده ایم. در این تحلیل قصد داریم چهار دلیل عمده افزایش قیمت مسکن را مورد ارزیابی قرار دهیم. نکته مهم این است که هر طرحی برای بهبود وضعیت آشفته مسکن، قطعا باید به از میان بردن یکی از این دلایل بپردازد، در غیر این صورت، به هیچ عنوان موثر واقع نخواهد شد.

چرا مسکن گران شده است؟

هر چند مشکل گرانی مسکن یک ابر مسئله است که سال هاست نهادهای مسئول تصمیم گرفته اند با نادیده گرفتن، صورت مسئله را پاک کنند، اما دلایل گرانی مسکن خیلی ساده هستند. در ادامه چهار دلیل عمده گرانی مسکن در سال های گذشته را مورد بحث قرار میدهیم

1- کاهش عرضه یا ساخت و ساز مسکن

در سال های گذشته تقریبا تنها یک سوم نیاز کشور، ساخت مسکن انجام شده است.

به گزارش محمود زاده معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، سالانه ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در حوزه شهری و ۲۱۰ هزار واحد مسکونی در حوزه روستایی نیاز داریم، اما تعداد صدور پروانه در ۶ تا ۷ سال گذشته به طور متوسط بین ۳۰۰ تا ۳۳۰ هزار واحد است یعنی ۴۰۰ هزار واحد مسکونی کم داریم. محمودزاده همچنین اضافه کرده است: در بودجه سال ۹۹، ریالی به مسکن اختصاص نیافت و بودجه‌ای برای مسکن حمایتی، تسهیلات یارانه‌ای و سهم تسهیلات از اعتبارات بانکی در نظر گرفته نشده است (منبع).

از همین میزان تولید نیز تنها پنج درصد، متعلق به خانه اولی ها بوده و مابقی صرف

2- سوداگری در بازار مسکن

رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید: در چند سال گذشته ۸۰ درصد معاملات مسکن خرید سرمایه‌ای بوده و تنها پنج درصد به خانه اولی‌ها تعلق گرفته است. این مهم بیانگر کاهش شدید قدرت خرید مردم نسبت به افزایش قیمت مسکن بوده و به نظر می‌رسد تا نیمه اول سال جاری نیز نرخ مسکن به اندازه نرخ تورم در شهرهای بزرگ افزایش یابد.

3- تورم عمومی

رییس پیشین اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به اینکه چرا افزایش قیمت سونامی وار در بخش مسکن رخ داده است، تصریح کرد: اقتصاد مسکن سهمی ۳۰ تا ۴۰ درصدی از اقتصاد کل کشور دارد و وقتی که مرکز آمار نرخ تورم فروردین ماه را ۳۰.۲ درصد اعلام کرده نمی‌توان توقع داشت که بازار مسکن از آن متاثر نشود. درنتیجه تورم عمومی تاثیر شگرفی بر بازار مسکن داشت و این تنها یکی از عوامل افزایش قیمت و کاهش معاملات در کشور است (منبع).

4- عدم رسیدگی به وضعیت خانه های خالی

به گزارش ایسنا، بر اساس سرشماری نفوس و مسکن سال ۱۳۹۵ در استان تهران ۳ میلیون و ۸۹۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد که ۴۹۰ هزار واحد معادل ۱۳ درصد از این تعداد خالی است و با توجه به رکود ساخت و ساز احتمالا تعدادی از واحدهای خالی دارای سکنه شده است. با این حال آمار خانه های خالی تهران بیش از دو برابر استاندارد جهانی است.

موجودی مسکن کل ایران نیز در سال ۱۳۹۰ حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد بوده که با ۱۷ درصد رشد به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده است. در مقابل، آمار خانه‌های خالی از یک‌ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و حدود ۵۵ درصد رشد کرده است. مقایسه این دو آمار به خوبی اتلاف سرمایه ساختمانی عمدتا در سال‌های ۱۳۹۰  تا ۱۳۹۲ را آشکار می‌کند و نشان می‌دهد بخش زیادی از ساخت‌وسازها در این فاصله غیرمصرفی، لوکس و متراژ بزرگ بوده که با جنس خانوارها (با ابعاد کوچک‌تر از یک دهه قبل) سازگار نبوده است.

با این حساب نسبت خانه‌های خالی به کل موجودی واحدهای مسکونی کشور ۱۱ درصد است که نشان می‌دهد از هر ۱۰ خانه در کشور، حداقل یکی خالی است. این وضعیت البته در تهران بحرانی‌تر است. تعداد خانه‌های خالی در تهران از ۳۲۷ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۴۹۰ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ افزایش یافته و با توجه به این آمار ۱۳ درصد از کل موجودی واحدهای مسکونی پایتخت خالی است.

این در حالی است که مطابق استاندارد جهانی، نسبت خانه‌های خالی بین ۴ تا ۶ درصد کل واحدهای یک شهر یا کشور است. به عبارت دیگر حداکثر ۴ تا ۶ درصد از خانه‌های هر شهر باید برای مواقع نقل‌ و انتقال مسکن یا مهاجرت و تقاضای جدید خالی باقی بماند. با این حال در کشور دو برابر و در تهران بیش از دو برابر این استاندارد خانه خالی وجود دارد.

بعلاوه در آمارهای ایران برخلاف آمارهای بین المللی تنها خانه هایی که در طول یکسال گذشته خالی بوده اند، خالی به حساب آمده اند که این بازه زمانی نیز مخالف استاندارهای بین المللی است و در واقع نسبت واقعی خانه های خالی در ایران نسبت به جهان چندین برابر از این نیز بیشتر است.

با این حال، با وجود اینکه قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی براساس قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ در دستور کار قرار گرفته و از سال ۹۵ لازم الاجرا بوده است؛ اما برای اخذ این مالیات نیاز به تهیه سامانه اسکان و املاک برای شناسایی خانه‌های خالی بود که این سامانه را وزارت راه و شهرسازی باید طراحی و راه اندازی می‌کرد.

✍ عبدالعلی رضوی